数多くの空き物件情報を取得しても、ピンとこないこともあれば、一目でビビビと理想の物件に出会うこともあります。
普通はひとつの店で同じ場所で、ずっと商いを続けようと思っているので、とにかく物件は慎重に選ぶ必要があります。
良い物件を選択するポイントとして
①自分の好きな土地(街、地域)である。
②路面店ないしは地下1階部分の店舗である。
③家賃の坪単価が2万円以下である。
①についていえば、先に述べたとおり、将来ずっと同じ場所で営業していくには、その土地に勤務している人たちや、その土地の住民から支持されなくてはなりません。
若者に人気のある街だからとか、おしゃれな街だからというイメージだけで、土地勘のない場所での挑戦は、リスクが高いです。
流行は移ろい易いし、ブームはすぐに去ります。でも自分の店は世間の風潮とは関係なく、継続しなくてはならないのですから。
目星をつけた場所を見つけたら、可能であれば近所に住んでみる、無理なようであれば、休日(それも毎週かかさず)に訪れて、いろいろな店を覘いたり、散策することを強くお勧めします。
何度もいうように、一度決めたらずっとその場所から離れられないのですから。
②に関していえば、誰しも路面店が良いと思うのは当り前です。ただし都心においては地代家賃も高く、また空き物件も少ないのが現状です。
妥協して2階以上のテナントや、あるいは夜景が綺麗に見えるという理由で、あえて高層階を狙うという考えもあるでしょうが、自分たちのような小さな店はデメリットの方が、はるかに大きいです。
では地階はダメなのかといえば、そうでもなく、例えば老舗の高級フレンチ｢マキシム｣や｢レカン｣、｢アピシウス｣などは地下にあります。
店内のアプローチが階段の場合、昇るよりも降りる方が容易だし、なによりも階段の場合、一度踏み出したら後には戻らないという法則?もあるくらいで、地階に向かうアプローチに工夫を施せば、次々とお客さんが降りてくる可能性もあるでしょう。
なによりも地階には隠れ家的な要素があるのも、大いに魅力ですが、出来ることならやはり、路面店を探すのが一番だと思います。
③のポイント、駅前の一等地や人気の街で営業したいと思っても、そうそう空き物件は出ないし、たとえあったとしても家賃は当然、高額。
地代家賃は固定費なので、売上が良かろうが悪かろうが毎月の負担は変わりません。
自分の店の売上目標を立てて、家賃の基準の算定もありますが、安い場所はやはり集客力は弱いといわざるを得ません。
でも家賃が高額なのは、人件費が高いこと以上に経営には負担となります。すごく気に入ったテナント物件であっても、坪2万円以上の賃料であれば潔く諦めてください。
なぜならば、フレンチレストランの粗利益率は一般的にとても低く、忙しくても儲からない、売上が悪かったらまさに地獄。
それを避けるためにも、固定費は抑えられるだけ抑えるべきです
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